De illusie van snelle waardebepaling
De vastgoedmarkt kent twee primaire methoden voor waardebepaling: de desktoptaxatie en de fysieke taxatie. Waar de desktoptaxatie zich profileert als een snelle en kostenefficiënte oplossing, belooft de fysieke taxatie een diepgaand en gedetailleerd inzicht. De perceptie van gemak en lage kosten bij een desktoptaxatie staat vaak haaks op de technische en juridische nuances die bepalend zijn voor de uiteindelijke betrouwbaarheid en toepasbaarheid van het rapport.
De technische realiteit van inspectie versus data
Een fysieke taxatie is per definitie een waardebepaling door een gecertificeerde taxateur die de woning ter plaatse bezoekt. Deze inspectie omvat een visuele beoordeling van de fundering, gevels, dakconstructie, vloeren, installaties en de algehele staat van onderhoud. De taxateur kan specifieke kenmerken, recente verbouwingen, onderhoudsachterstanden, of de aanwezigheid van vocht of asbest ter plekke waarnemen en meenemen in de waardebepaling. Deze directe waarneming is cruciaal voor een gedetailleerde en accurate marktwaardebepaling, zeker bij unieke of complexe objecten. Een bouwkundige keuring, hoewel een ander instrument, biedt een nog diepgaander technisch onderzoek naar de staat van de bouwconstructie en potentiële gebreken, hetgeen een taxatie niet primair doet.
De desktoptaxatie daarentegen wordt volledig op afstand uitgevoerd, zonder fysieke inspectie van de woning. De taxateur baseert zijn oordeel op beschikbare modelmatige data, zoals informatie van het Kadaster, verkoopprijzen van vergelijkbare woningen, luchtfoto's en gemeentelijke gegevens. Dit gebeurt vaak met behulp van geautomatiseerde waarderingsmodellen (AVM's) die miljoenen objecten en transacties analyseren. Hoewel deze modellen geavanceerd zijn en rekening houden met woningkenmerken, locatie en marktprijsontwikkelingen, missen ze de mogelijkheid om de interne staat, specifieke afwerkingen of verborgen gebreken van een woning te beoordelen. Dit betekent dat de modelwaarde uitgaat van een gemiddelde staat, en significante afwijkingen van deze gemiddelde staat, zoals achterstallig onderhoud of juist hoogwaardige renovaties, niet of onvoldoende worden meegenomen.
De financiële realiteit: goedkoop kan duurkoop zijn
Het meest in het oog springende verschil is de kostenpost. Een desktoptaxatie kost doorgaans tussen de €70 en €110, terwijl een fysieke taxatie al snel €400 tot wel €1000 of meer bedraagt. De snelheid is eveneens een groot voordeel: een desktoptaxatie is vaak binnen enkele uren tot een dag beschikbaar, tegenover meerdere dagen tot een week voor een fysiek rapport.
Echter, deze directe kostenbesparing kan leiden tot indirecte financiële risico's. Als een desktoptaxatie een lagere waarde uitwijst dan de werkelijke marktwaarde of de koopsom door onbekende gebreken, moet het verschil vaak uit eigen middelen worden aangevuld bij een hypotheekaanvraag. Bovendien kan het ontbreken van inzicht in bouwkundige gebreken leiden tot onverwacht hoge herstelkosten na aankoop. Een bouwkundige keuring kan dan uitkomst bieden, maar genereert wederom extra kosten.
Juridische context en de betrouwbaarheidsnorm
Beide taxatievormen moeten voldoen aan de eisen van het Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI) om breed geaccepteerd te worden door geldverstrekkers, zeker voor hypotheekaanvragen. Het NWWI valideert taxatierapporten en ziet toe op uniformiteit en naleving van richtlijnen die zijn opgesteld door het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT), inclusief het Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT en de European Valuation Standards (EVS). Dit garandeert een bepaalde mate van objectiviteit en transparantie. De taxateur is hierbij aansprakelijk voor de juistheid van het taxatierapport en de zorgvuldigheid van het onderzoek. Het niet meewegen van belangrijke factoren kan leiden tot aansprakelijkheid.
Voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) kan een desktoptaxatie geaccepteerd worden, maar vaak met de beperking dat de financiering maximaal 90% van de woningwaarde mag bedragen. Voor het volledig financieren van een woning, of wanneer sprake is van een verbouwing, wordt doorgaans een fysieke taxatie vereist. Banken eisen een gevalideerd taxatierapport omdat de woning het onderpand is; een onjuiste waardering vormt direct financieel risico voor hen.
Praktijkervaring en belangenafweging
In de praktijk blijkt de keuze tussen een desktoptaxatie en een fysieke taxatie sterk afhankelijk van de context en de risicobereidheid. Voor standaardwoningen, waarbij de markt transparant is en geen grote afwijkingen worden verwacht, kan een desktoptaxatie een functionele en snelle oplossing zijn, bijvoorbeeld bij het oversluiten of ophogen van een hypotheek zonder ingrijpende verbouwingen. Echter, zodra de situatie complexer wordt, zoals bij:
- een aankoop van een woning met verbouwingsplannen, aangezien de toekomstige waarde dan ook getaxeerd moet worden;
- unieke objecten of woningen met erfpacht, waarvoor minder vergelijkingsmateriaal beschikbaar is;
- nieuwbouw, die nog niet voldoende vergelijkbare transacties in de directe omgeving heeft;
- vermoeden van achterstallig onderhoud of specifieke bouwkundige gebreken die de waarde significant kunnen beïnvloeden.
In deze gevallen zal een fysieke taxatie de voorkeur verdienen, omdat de taxateur met eigen ogen de staat van het vastgoed beoordeelt en de specifieke kenmerken meeweegt in het eindrapport. De belangen van de geldverstrekker en de koper kunnen hier uiteenlopen. De geldverstrekker heeft baat bij een snelle, goedkope en gevalideerde waardering voor standaardtransacties met een laag risico. De koper daarentegen heeft vooral belang bij een zo nauwkeurig mogelijk beeld van de staat en waarde van de woning om onverwachte kosten en risico's te vermijden. Het is de taak van de adviseur om de klant te informeren over de voorwaarden en beperkingen van elke taxatievorm, zodat een weloverwogen beslissing kan worden genomen die verder kijkt dan alleen de initiële kostenbesparing.
Gebruikte bronnen
- https://www.homefinance.nl/hypotheek/desktoptaxatie
- https://prachttaxateurs.nl/2024/06/11/een-traditionele-taxatie-vs-een-desktop-taxatie/
- https://makelaar-westfriesland.nl/huis-verkopen/desktoptaxatie-reguliere-taxatie/
- https://www.poelmannvandenbroek.nl/actuele-zaken/de-aansprakelijkheid-van-een-taxateur-ten-opzichte-van-een-derde
