De vastgoedmarkt kent een hardnekkige misvatting: dat 'woonoppervlakte' en 'gebruiksoppervlakte' uitwisselbare termen zijn, of dat een door een verkoper of makelaar opgegeven aantal vierkante meters de onbetwiste realiteit weerspiegelt. Deze aanname is niet alleen onjuist, maar heeft ook verstrekkende juridische en financiële gevolgen, vooral wanneer de NEN2580-norm en de 'Meetinstructie Gebruiksoppervlakte Woningen' niet strikt worden gevolgd. Dit gebrek aan precisie leidt regelmatig tot discussies en zelfs gerechtelijke procedures na de verkoop van een woning.
De NEN2580 als basis voor een uniforme meetstandaard
Waar de term 'woonoppervlakte' vaak een informele of commerciële invulling kent, biedt de 'NEN 2580: Oppervlakten en inhouden van gebouwen – Termen, definities en bepalingsmethoden' een eenduidige, landelijke standaard voor het meten van gebouwoppervlakten. Deze norm is essentieel voor architecten, projectontwikkelaars en taxateurs, en vormt de basis voor voorschriften in het Bouwbesluit, zoals voor brandveiligheid en energieprestatie.
De NEN2580 definieert de gebruiksoppervlakte (GO) als de bruikbare vloeroppervlakte van een ruimte of groep van ruimten, gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies die de betreffende ruimte(n) omhullen. Bepaalde delen worden hierbij *niet* meegerekend: vloerdelen met een netto-hoogte kleiner dan 1,5 meter (uitgezonderd vloeren onder trappen en hellingbanen), trapgaten en vides groter dan of gelijk aan 4 m², en vrijstaande bouwconstructies of leidingschachten met een horizontale doorsnede groter dan 0,5 m². Ook dragende binnenwanden blijven buiten beschouwing.
De 'Meetinstructie': een gespecificeerde aanpak voor woningen
Voor de woningmarkt is echter een specifieke ontwikkeling van groot belang: de 'Meetinstructie Gebruiksoppervlakte Woningen'. Deze meetinstructie is door brancheorganisaties zoals NVM, VBO en VastgoedPRO verplicht gesteld voor hun leden en is gericht op het meten van de oppervlakte 'achter de voordeur'. Hoewel gebaseerd op de NEN2580, wijkt de Meetinstructie op enkele cruciale punten af, met als doel woningen onderling beter vergelijkbaar te maken en duidelijkheid te scheppen voor kopers.
Eén van de belangrijkste verschillen is dat de Meetinstructie, in tegenstelling tot de NEN2580, dragende binnenwanden wel meetelt bij de 'gebruiksoppervlakte wonen'. Daarnaast verdeelt de Meetinstructie de totale inpandige gebruiksoppervlakte van een woning in vier categorieën: (1) gebruiksoppervlakte wonen, (2) gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte, (3) gebruiksoppervlakte externe bergruimte en (4) gebruiksoppervlakte gebouwgebonden buitenruimte. Deze onderverdeling kent de NEN2580 niet.
De nuances in de Meetinstructie zijn van groot belang. Zo worden zolders met een vaste trap, voldoende daglichttoetreding (minimaal 0,5 m² transparant glasoppervlak) en die bouwkundig geschikt zijn voor bewoning (met isolatie en klimaatbeheersing) gerekend tot 'gebruiksoppervlakte wonen'. Een zolder die slechts via een vlizotrap bereikbaar is of onvoldoende daglicht heeft, valt onder 'overige inpandige ruimte'. Ruimtes zoals garages of bergingen *binnen* de woning die enkel geschikt zijn voor die functie, vallen onder 'overige inpandige ruimte', terwijl losstaande bergingen als 'externe bergruimte' worden aangemerkt.
Financiële en juridische impact van onjuiste metingen
De nauwkeurigheid van deze metingen is direct gekoppeld aan de financiële realiteit van vastgoed. Een onjuist opgegeven woonoppervlakte beïnvloedt niet alleen de vraagprijs en de uiteindelijke transactiewaarde, maar ook de WOZ-waarde en daarmee de gemeentelijke heffingen. Voordat de Meetinstructie breed werd ingevoerd, werden oppervlakten vaak ruimer gemeten, waarbij bergzolders en garages zonder onderscheid werden meegeteld, wat leidde tot een vertekend beeld en scheve vergelijkingen tussen vergelijkbare woningen.
Juridisch gezien staat de koper die vertrouwt op de door een makelaar opgegeven woonoppervlakte sterk. Makelaars die aangesloten zijn bij brancheorganisaties zoals de NVM, VBO of VastgoedPRO, zijn verplicht de Meetinstructie te hanteren. Wanneer een makelaar een onjuiste oppervlakte vermeldt in de verkoopinformatie, handelt deze onzorgvuldig en onrechtmatig jegens de koper. Rechters hebben in diverse uitspraken bevestigd dat kopers in beginsel mogen vertrouwen op de juistheid van de vermelde informatie. Schade als gevolg van een afwijkende oppervlakte kan leiden tot claims op basis van dwaling of non-conformiteit, waarbij de schade in de praktijk vaak door een rechter wordt geschat op basis van het verschil tussen de betaalde koopsom en de waarde van de woning met de correcte oppervlakte.
De prikkel om een woning groter voor te stellen dan deze daadwerkelijk is, kan voortkomen uit de wens om de concurrentiepositie te verbeteren of een hogere verkoopprijs te realiseren. Echter, de potentiële juridische aansprakelijkheid en de reputatieschade voor vastgoedprofessionals overstijgen de kortetermijnvoordelen. De Meetinstructie is er juist om transparantie en vergelijkbaarheid te waarborgen, en de strikte naleving ervan is een vereiste voor een integere vastgoedmarkt.
Gebruikte bronnen
- https://www.rechtdoor.nl/kennisbank/verbintenissenrecht/is-de-makelaar-aansprakelijk-als-de-woonoppervlakte-niet-klopt/
