De vraag hoeveel euro per vierkante meter per jaar gereserveerd moet worden voor groot onderhoud, lijkt een direct antwoord te vragen. Echter, de realiteit in de bouw- en vastgoedsector is weerbarstiger dan een simpele rekensom. Elk gebouw kent zijn eigen verhaal van bouwjaar, constructie, materialen, en de intensiteit van gebruik, wat een generieke benadering volstrekt onhoudbaar maakt. Een 'gemiddeld' bedrag per m² kan VvE's en individuele eigenaren een vals gevoel van zekerheid geven en leiden tot aanzienlijk achterstallig onderhoud met alle financiële en bouwkundige gevolgen van dien.
De technische realiteit: verder kijken dan de vierkante meter
De werkelijke behoefte aan onderhoud wordt bepaald door een veelheid aan factoren die niet in een algemeen m²-bedrag te vangen zijn. Denk aan de gevelafwerking: een bakstenen gevel vergt ander onderhoud dan stucwerk of houten gevelbekleding. Het dak kan bestaan uit pannen, bitumen of EPDM, elk met een eigen levensduur en onderhoudscyclus. Ook de installaties in een gebouw – van liften tot ventilatiesystemen – vereisen specifiek en periodiek onderhoud. Een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) is dan ook geen luxe, maar een bouwkundig fundament. Dit plan brengt de conditie van alle gebouwonderdelen in kaart via een conditiemeting, voorziet in een gedetailleerde planning van noodzakelijke werkzaamheden en een bijbehorende financiële begroting voor een periode van minimaal tien jaar. Het is van cruciaal belang dat een MJOP wordt opgesteld door deskundigen met bouwkundig inzicht, en vervolgens minimaal elke vijf jaar wordt geactualiseerd, gezien veranderende prijzen en condities.
Financiële kaders: het percentage versus het plan
Sinds 1 januari 2018 zijn VvE’s wettelijk verplicht een reservefonds aan te houden voor groot onderhoud. Deze verplichting kan op twee manieren worden ingevuld: óf door jaarlijks minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw te reserveren, óf op basis van een actueel en gebouwspecifiek Meerjarenonderhoudsplan. De optie van 0,5% van de herbouwwaarde is bedoeld als vangnet, maar biedt vaak onvoldoende dekking voor de werkelijke onderhoudsbehoefte, zeker bij oudere panden of gebouwen met complexe installaties. Kosten voor onderhoud en vervanging, zoals nieuwe bitumen dakbedekking (circa €70 tot €144 per m²) of het schilderwerk van ramen (circa €51 tot €136 per m²), fluctueren en zijn afhankelijk van materiaalkeuze en arbeidsuren. Daarnaast moeten inflatie en onvoorziene kosten in de calculatie worden meegenomen. Voor verduurzamingsmaatregelen, die vaak hand in hand gaan met groot onderhoud, zijn overigens subsidies beschikbaar via instanties als de RVO, zoals de Subsidieregeling Verduurzaming voor Verenigingen van Eigenaars (SVVE).
Praktijkervaringen: de valkuilen van uitstel
In de praktijk blijkt dat een aanzienlijk deel van de VvE's te weinig spaart voor groot onderhoud, wat leidt tot achterstallig onderhoud en uiteindelijk tot hogere kosten. Een VvE die jarenlang enkel het wettelijke minimum van 0,5% reserveert zonder een gedegen MJOP, kan voor onaangename verrassingen komen te staan wanneer grote componenten als daken of gevels aan vervanging toe zijn. De keuze voor lage maandelijkse bijdragen in de hoop de appartementen aantrekkelijker te maken voor verkoop, is een valse zuinigheid die de waarde van het vastgoed op termijn juist erodeert. Een professioneel opgesteld MJOP, inclusief een conditiemeting conform NEN 2767, geeft een realistisch beeld van de toekomstige uitgaven en zorgt voor financiële stabiliteit. De kosten voor het opstellen van een MJOP, die tussen de €650 en €1000 kunnen liggen voor kleinere VvE's, zijn een investering die zich ruimschoots terugverdient.
De belangen en incentives: van eigenaar tot VvE
De spanning tussen individuele financiële belangen en het collectieve belang van een goed onderhouden gebouw is voelbaar binnen veel VvE's. Eigenaren met een korte verblijfsintentie kunnen geneigd zijn om minder te willen reserveren, terwijl eigenaren die langer willen blijven wonen of de waarde van hun bezit willen behouden, juist pleiten voor adequate fondsen. De wetgever heeft met de verplichte reservering een minimale waarborg ingebouwd, maar het is de verantwoordelijkheid van de VvE om te streven naar een duurzaam en realistisch onderhoudsbeleid. Een goed onderhouden gebouw behoudt immers niet alleen zijn technische kwaliteit en comfort, maar ook zijn marktwaarde. Dit vereist transparante communicatie, objectieve informatievoorziening en een besluitvormingsproces dat de lange termijn boven de korte termijn stelt. Subsidies voor verduurzaming en energiebesparing kunnen daarbij een extra stimulans vormen om noodzakelijk onderhoud te combineren met investeringen in de toekomst van het gebouw.
