De gedachte ‘dit is mijn appartement, dus ik bepaal zelf hoe ik het verbouw’ is een veelvoorkomende misvatting onder appartementseigenaren. De realiteit is complexer: jouw eigendom maakt deel uit van een groter geheel, beheerd door een Vereniging van Eigenaars (VvE) die zeggenschap heeft over de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Dit creëert een spanningsveld tussen individuele vrijheid en collectieve verantwoordelijkheid, een spanning die zich vaak manifesteert bij verbouwingsplannen. Het negeren van de VvE-regels kan leiden tot kostbare herstelwerkzaamheden of langdurige juridische procedures.
De juridische basis Het splitsingsreglement en de akte
De kern van de VvE-bevoegdheden ligt vast in de splitsingsakte en het daarin opgenomen splitsingsreglement. De splitsingsakte is een notariële akte die het gebouw in appartementsrechten verdeelt en bij het Kadaster is ingeschreven. Hierin staat nauwkeurig omschreven welke delen van het gebouw als privégedeelte worden beschouwd en welke als gemeenschappelijk. De splitsingstekening, die een bijlage vormt bij de akte, visualiseert deze verdeling, vaak door privégedeelten vet te omkaderen.
Het splitsingsreglement bevat de regels die de rechten en plichten van de appartementseigenaren regelen. Vaak verwijst de splitsingsakte naar een standaard modelreglement, zoals die van 1992, 2006 of 2017. Hoewel deze modelreglementen een basis vormen, kunnen er in de splitsingsakte zelf aanvullende of afwijkende bepalingen zijn opgenomen. De VvE is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van alle gemeenschappelijke delen, zoals daken, gevels, funderingen, trappenhuizen, en de hoofdleidingen voor gas, water, en elektriciteit.
Wanneer is VvE-toestemming vereist
Als algemene stelregel geldt dat je voor wijzigingen aan je privégedeelte geen toestemming nodig hebt, tenzij deze gevolgen hebben voor de gemeenschappelijke delen of het architectonische uiterlijk van het gebouw. De praktijk leert echter dat de grens tussen privé en gemeenschappelijk minder scherp is dan vaak wordt gedacht. De VvE heeft een mandaat over een breed scala aan verbouwingen, variërend van cosmetische aanpassingen tot ingrijpende constructieve veranderingen.
Toestemming van de VvE is nagenoeg altijd vereist bij drie typen werkzaamheden: (1) wijzigingen aan gemeenschappelijke bouwdelen, (2) aanpassingen aan privégedeelten die de gemeenschappelijke delen raken, en (3) veranderingen die het architectonische uiterlijk beïnvloeden. Denk hierbij aan het verwijderen van een dragende muur, het aanpassen van kozijnen die deel uitmaken van de gevel, het plaatsen van een dakkapel, het uitbreiden van een balkon, of het installeren van een airconditioning buitenunit.
Technische realiteit en risico's
De VvE kijkt met een technisch oog naar verbouwingsplannen, vooral wanneer de constructieve integriteit van het gebouw in het geding is. Het verwijderen van een (mogelijk) dragende wand vereist bijvoorbeeld altijd een constructieberekening om de veiligheid van het hele gebouw te waarborgen. Een kleine ingreep kan onvoorziene gevolgen hebben, zoals scheuren in muren bij bovenburen of aantasting van de brandveiligheid.
Ook installatietechnische aanpassingen kunnen gemeenschappelijke belangen raken. Het verplaatsen van een keuken of badkamer kan aanpassingen aan gemeenschappelijke leidingen vereisen, met risico op lekkages of capaciteitsproblemen. Bij het plaatsen van een airconditioning buitenunit is niet alleen de bevestiging aan de gevel van belang, maar ook het geluid dat de unit produceert. Sinds 1 april 2021 gelden er strengere geluidsnormen: overdag mag een buitenunit niet meer dan 45 dB(A) en ’s nachts niet meer dan 40 dB(A) geluid veroorzaken bij de buren. Onvoldoende aandacht voor bouwfysische aspecten, zoals geluidsisolatie bij het leggen van harde vloeren, kan leiden tot langdurige overlast en geschillen.
De financiële component
Een verbouwing in een appartement heeft zowel directe als indirecte financiële consequenties. Voor de eigenaar zelf omvat dit niet alleen de kosten van de feitelijke bouw, maar ook die voor architecten, constructeurs voor benodigde rapporten en eventuele vergunningen. Wanneer de verbouwing gemeenschappelijke delen raakt en hiervoor goedkeuring van de VvE nodig is, kan de VvE voorwaarden stellen, waaronder de verplichting om bepaalde materialen of gecertificeerde aannemers te gebruiken, wat de kosten kan beïnvloeden.
Voor de VvE liggen de financiële risico's vooral in de indirecte gevolgen. Een ondeugdelijk uitgevoerde verbouwing kan leiden tot schade aan gemeenschappelijke delen, waarvoor de VvE uiteindelijk aansprakelijk kan worden gesteld als de veroorzakende eigenaar niet kan of wil betalen. Dit kan het reservefonds van de VvE onnodig belasten. Bovendien kunnen juridische geschillen over ongeoorloofde verbouwingen aanzienlijke proceskosten met zich meebrengen, die ten laste komen van de gezamenlijke eigenaren. Een goedkeuring van de VvE voor een verbouwing draagt ook bij aan de waarde van het appartement, terwijl een ongeoorloofde of gebrekkige verbouwing juist waardevermindering kan veroorzaken.
Het aanvraagproces en de rechten van de eigenaar
Wanneer een verbouwing de VvE-regels raakt, moet de eigenaar een schriftelijk verzoek indienen bij het bestuur van de VvE. Dit verzoek dient een gedetailleerde beschrijving van de plannen te bevatten, inclusief tekeningen, technische specificaties en eventuele bouwvergunningen. Het bestuur agendeert het verzoek vervolgens voor de algemene ledenvergadering (ALV), waar de beslissing wordt genomen. De VvE kan voorwaarden verbinden aan de toestemming, bijvoorbeeld over bouwtijden om overlast te beperken of eisen aan de technische kwaliteit van het werk. Het is raadzaam om afspraken vast te leggen in een gebruiksovereenkomst.
Indien de VvE de toestemming weigert, kan de eigenaar, als hij de weigering onredelijk vindt, een ‘vervangende machtiging’ aanvragen bij de kantonrechter. De rechter toetst dan op basis van redelijkheid en billijkheid of de VvE de toestemming had moeten verlenen en kan de toestemming alsnog verlenen. Een gerechtelijke procedure moet binnen een maand na kennisname van het VvE-besluit worden gestart.
Verbouwen zonder de vereiste toestemming van de VvE is risicovol. De VvE kan via de rechter eisen dat de verbouwing ongedaan wordt gemaakt en in de oude staat wordt hersteld, ongeacht de gemaakte kosten.
Praktijkervaring en belangenconflicten
De realiteit van verbouwen binnen een VvE is vaak een evenwichtsoefening tussen individuele wensen en collectieve belangen. (1) Een veelvoorkomend scenario betreft de 'onzichtbare' verbouwing: een eigenaar verwijdert een muur in zijn appartement, overtuigd dat deze niet-dragend is. Zonder constructieberekening en VvE-toestemming blijkt achteraf echter dat de muur wel degelijk een constructieve functie had, of dat de aanpassing leidt tot onacceptabele geluidsoverlast voor de buren. Dit brengt niet alleen herstelkosten met zich mee, maar ook schade aan de relaties binnen de VvE.
(2) Een ander voorbeeld is de wens tot esthetische aanpassing, zoals het vervangen van kozijnen door een ander type of kleur. Hoewel de individuele eigenaar de upgrade als verbetering ziet, kan de VvE dit weigeren met een beroep op het behoud van het uniforme architectonische uiterlijk van het gebouw. Hier botst de individuele smaak met de collectieve wens tot consistentie, wat tot frustratie en discussies kan leiden. Deze voorbeelden illustreren de noodzaak van zorgvuldige communicatie en een grondige voorbereiding om conflicten te voorkomen en verbouwingen succesvol te realiseren binnen de kaders van de VvE.
Gebruikte bronnen
- https://www.gewoongoedvve.nl/2024/09/06/vve-regels-voor-verbouwingen/
- https://cees.nl/in-welke-gevallen-heb-je-als-appartementseigenaar-toestemming-nodig-van-de-vve-om-verbouwingswerkzaamheden-uit-te-voeren/
- https://parelbeheer.nl/appartement-verbouwen-wanneer-toestemming-vve/
- https://www.vve.nl/kennisbank/algemeen/airco-installeren-binnen-een-vve-waar-moet-je-aan-denken
