Vve besluiten de grenzen van macht en plicht

De Vereniging van Eigenaars (VvE) is in essentie een mini-democratie, belast met het beheer van gemeenschappelijk vastgoed. Wat op papier helder lijkt, leidt in de praktijk vaak tot complexe discussies over bevoegdheden, financiën en de technische realiteit van een gebouw. De vraag wat een VvE wel en niet mag besluiten, raakt direct aan de kern van het appartementsrecht en de dagelijkse praktijk van duizenden appartementseigenaren. Het draait niet alleen om juridische kaders, maar evenzeer om de botsing van individuele belangen met het collectieve doel.

De onwrikbare fundering: de splitsingsakte

De basis voor elke VvE ligt vast in de splitsingsakte en het daarin opgenomen reglement van splitsing, veelal een verwijzing naar een modelreglement. Dit notariële document is de 'grondwet' van het appartementencomplex. Het beschrijft nauwkeurig het gebouw en de daarbij behorende grond, benoemt de afzonderlijke appartementsrechten en maakt onderscheid tussen privégedeelten en gemeenschappelijke gedeelten. Daarnaast legt de akte vast welk aandeel elke eigenaar heeft in het gehele gebouw (de zogenaamde breukdelen), en richt het de VvE op. De splitsingsakte bepaalt daarmee niet alleen de eigendomsverhoudingen, maar ook de verantwoordelijkheid voor onderhoud. Zaken zoals de gevel, het dak, de fundering, trappenhuizen, liften en centrale installaties vallen in de regel onder de gemeenschappelijke delen waarvoor de VvE verantwoordelijk is. Onderhoud aan de privégedeelten, zoals de binnenmuren of de eigen cv-ketel, is de verantwoordelijkheid van de individuele eigenaar. Dit juridische fundament is leidend: besluiten die hiermee in strijd zijn, zijn in principe nietig.

Het spel van meerderheden en de aard van het besluit

Besluiten binnen een VvE worden doorgaans genomen tijdens de Algemene Ledenvergadering (ALV). De benodigde meerderheid hangt sterk af van het type besluit. Voor de meeste 'gewone' besluiten, zoals het vaststellen van de jaarlijkse begroting, klein onderhoud of het benoemen van een bestuurder, volstaat een volstrekte meerderheid van stemmen (50% + 1 van de uitgebrachte stemmen). Echter, voor ingrijpendere besluiten, zoals grootschalige renovaties, de uitvoering van duurzaamheidsmaatregelen die verder gaan dan regulier onderhoud, of wijzigingen in de splitsingsakte, is vaak een gekwalificeerde meerderheid vereist. Dit kan twee derde of drie kwart van de stemmen betreffen, en in sommige gevallen zelfs unanimiteit. Soms is er naast een gekwalificeerde meerderheid ook een aanwezigheidsquorum vereist, wat inhoudt dat een minimaal aantal stemmen aanwezig of vertegenwoordigd moet zijn om rechtsgeldige besluiten te kunnen nemen. Een interessant onderscheid is dat tussen onderhoud en vernieuwing. Wat als onderhoud wordt beschouwd, kan met een gewone meerderheid worden besloten. Maar als het een 'buiten het onderhoud vallende uitgave' of een 'nieuwe installatie' betreft, zijn verzwaarde eisen voor quorum en meerderheid van toepassing. De kantonrechter heeft in zulke zaken geoordeeld dat 'onderhoud' de uitvoering van werkzaamheden omvat die noodzakelijk zijn om een bestaande voorziening in stand te houden, zelfs als grote delen van een installatie vervangen moeten worden.

Technische keuzes en de realiteit op de grond

De besluitvorming binnen een VvE is zelden puur juridisch of financieel; de technische realiteit speelt een doorslaggevende rol. Een VvE is verantwoordelijk voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen, wat vaak om complexe technische vraagstukken draait. Denk aan dakrenovaties, gevelisolatie of de vervanging van collectieve verwarmingssystemen. Dergelijke projecten vereisen vaak specialistische kennis die niet altijd in huis is bij de appartementseigenaren. Het ontbreken van deze technische expertise kan leiden tot suboptimale beslissingen, onnodige kosten of zelfs tot projecten die technisch niet haalbaar zijn of onvoldoende effect sorteren. Daarnaast beïnvloedt de technische staat van een gebouw direct de financiële verplichtingen van de VvE. Achterstallig onderhoud, vaak het gevolg van eerdere besluiteloosheid of financiële terughoudendheid, kan de kosten op termijn exponentieel doen stijgen. Een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) is cruciaal om dit te voorkomen, aangezien het inzicht geeft in toekomstige onderhoudskosten en de benodigde reserveringen.

Afdwingbaarheid en de grens van redelijkheid en billijkheid

Niet elk besluit van de VvE is onaantastbaar. Besluiten die in strijd zijn met de wet, de splitsingsakte of het van toepassing zijnde modelreglement, zijn nietig. Een nietig besluit wordt geacht nooit te hebben bestaan. Een besluit kan ook vernietigbaar zijn. Dit is het geval wanneer een besluit is genomen in strijd met wettelijke of reglementaire bepalingen over de totstandkoming van besluiten, of wanneer het besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Appartementseigenaren die zich niet kunnen verenigen met een besluit, bijvoorbeeld omdat het onredelijk voor hen uitpakt, kunnen binnen één maand na de dag van kennisneming van het besluit de kantonrechter verzoeken dit besluit te vernietigen. De kantonrechter toetst dan marginaal of een redelijk handelende ledenvergadering een dergelijk besluit had kunnen nemen, met inachtneming van alle betrokken belangen. Wacht men langer dan één maand, dan vervalt deze mogelijkheid.

De menselijke factor: botsende belangen

De theorie van VvE-besluitvorming botst in de praktijk vaak met de diverse belangen van de eigenaren. Denk aan de eigenaar-bewoner die waarde hecht aan woongenot en directe verbeteringen, versus de eigenaar-verhuurder die primair kijkt naar rendement op investering en terughoudend is met kosten. Ook verschillen in leeftijd, financiële draagkracht en toekomstperspectief leiden tot uiteenlopende prioriteiten. Deze botsende belangen kunnen besluitvorming over bijvoorbeeld verduurzaming bemoeilijken. Hoewel de overheid stimuleert dat VvE's verduurzamen, vereist dit vaak aanzienlijke investeringen en unanimiteit of een gekwalificeerde meerderheid, wat niet altijd eenvoudig te bereiken is. Het is cruciaal om helder en regelmatig te communiceren over de noodzaak van onderhoud of verduurzaming, de gevolgen van uitstel en de besteding van ieders bijdrage, om draagvlak te creëren en conflicten te minimaliseren. Uiteindelijk functioneert een VvE het beste wanneer er een balans is tussen de strikte juridische kaders, een realistische technische en financiële planning, en een open dialoog waarin de verschillende belangen worden erkend en zoveel mogelijk geïntegreerd. Zonder deze integrale aanpak blijft de VvE-praktijk een potentieel strijdtoneel, waar de theoretische mogelijkheden en grenzen van besluitvorming dagelijks op de proef worden gesteld.

Gebruikte bronnen

1. https://www.groosadvocatuur.nl/appartementsrecht/vve-recht-nietig-of-vernietigbaar-besluit/
2. https://www.eigenhuis.nl/vve/bestuur-vve/vve-vergadering/stemverhoudingen-en-besluitvorming-binnen-de-vve
3. https://parelbeheer.nl/modelreglement-vve-wat-is-dit-voor-document/
4. https://rijssenbeek.nl/kennisbank/de-nietigheid-en-vernietigbaarheid-van-vve-besluiten/