De schijnbare zekerheid van NHG
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) wordt breed gezien als een vangnet dat de risico's voor zowel geldverstrekkers als woningkopers beperkt. Het belooft niet alleen een lagere hypotheekrente, maar ook een zekere mate van bescherming bij onverhoopte betalingsproblemen. Deze ogenschijnlijke zekerheid verhult echter soms de noodzaak van een diepgaand bouwkundig onderzoek, vooral wanneer de aan te kopen woning ouder is of tekenen van achterstallig onderhoud vertoont. Wat op papier helder lijkt, kan in de praktijk leiden tot onverwachte verplichtingen en kosten, waarbij de bouwkundige keuring vaak de cruciale, maar onderbelichte, schakel vormt.
De drempel van 10 procent en de taxateur als poortwachter
Een bouwkundige keuring is niet standaard verplicht voor elke hypotheek met NHG, maar de NHG-voorwaarden specificeren nauwkeurig wanneer een dergelijk onderzoek wel een vereiste wordt. Deze verplichting vloeit vrijwel altijd voort uit het taxatierapport, dat de marktwaarde van de woning vaststelt. De belangrijkste trigger is de zogenaamde '10%-regel': een bouwkundig rapport is verplicht als uit het taxatierapport blijkt dat de kosten voor direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud meer bedragen dan 10% van de marktwaarde van de woning, vrij van huur en gebruik. Daarnaast wordt een keuring ook verplicht gesteld indien de taxateur nader bouwkundig onderzoek aanbeveelt, of wanneer delen van de woning lastig te taxeren zijn.
Met name voor woningen gebouwd vóór 1970, of die ouder zijn dan vijftig jaar, wordt een bouwkundige keuring vaak geadviseerd of zelfs vereist. Dit komt door de hogere kans op ouderdomsgebreken die de constructieve integriteit of functionaliteit kunnen beïnvloeden. Een interessante nuancering hierop is de uitzondering voor appartementen van vóór 1940, waarbij de verplichting tot een bouwkundig rapport vervalt als er na 1940 een totale renovatie heeft plaatsgevonden.
Wat de NHG-keuring omvat en wat niet
Een bouwkundige keuring voor NHG-doeleinden is een visuele inspectie die een goed en betrouwbaar beeld geeft van de bouwkundige staat van de woning. Het doel is het identificeren van zichtbare gebreken en achterstallig onderhoud. De inspecteur controleert doorgaans de fundering, daken, gevels, vloeren, ramen, deuren en technische installaties. Het rapport bevat doorgaans foto's, beschrijvingen van gebreken en een kostenraming voor direct noodzakelijke reparaties, aangevuld met een inschatting van toekomstige onderhoudskosten voor de middellange termijn (1 tot 5 jaar).
Het is echter essentieel te begrijpen dat een standaard NHG-keuring beperkingen heeft. Deze inspectie is doorgaans niet-destructief, wat betekent dat de inspecteur geen muren openbreekt of vloeren weghaalt om verborgen gebreken op te sporen. Specifieke onderdelen zoals de exacte staat van elektrische installaties (denk aan een Scope 10 keuring voor brandveiligheid), riolering achter de gevel, asbest of ongedierte vallen vaak buiten de scope van een standaard bouwkundige keuring en vereisen gespecialiseerde onderzoeken. Bovendien focust een NHG-rapport primair op de casco-onderdelen, waardoor keuken, badkamer, toilet en algemene afwerkingen vaak minder gedetailleerd aan bod komen.
De financiële en juridische consequenties
De kosten voor een bouwkundige keuring variëren, maar liggen doorgaans tussen de €275 en €600, afhankelijk van de omvang en complexiteit van de woning. Deze kosten zijn voor rekening van de koper en zijn aftrekbaar van de belasting indien ze verband houden met het verkrijgen van de hypotheek. Hoewel dit een initiële uitgave is, wegen de voordelen ruimschoots op tegen de nadelen: het voorkomt kostbare verrassingen achteraf en biedt een solide basis voor onderhandelingen over de koopprijs.
De NHG-regels schrijven voor dat de kosten voor het direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud, zoals vastgesteld in het bouwkundig rapport, moeten worden meegenomen in de totale financiering. Deze kosten worden dan gezien als 'kwaliteitsverbetering' en verplicht de k aanvrager om de werkzaamheden uit te laten voeren. Het bedrag wordt vaak in een bouwdepot gestort en pas uitbetaald na het indienen van nota's, wat de financieringslasten direct beïnvloedt.
Juridisch gezien helpt een bouwkundige keuring de koper te voldoen aan diens 'onderzoeksplicht'. Dit is cruciaal, want zonder deze inspectie is het lastiger om achteraf een beroep te doen op non-conformiteit of verborgen gebreken. Voor verkopers kan een voorafgaande keuring juist de 'mededelingsplicht' onderbouwen en zo het verkoopproces versnellen, doordat transparantie over de staat van de woning het risico op ontbinding van de koopovereenkomst verkleint.
De vereiste onafhankelijkheid en rapportage
Om te voldoen aan de NHG-voorwaarden moet het bouwkundig rapport worden opgesteld door een onafhankelijke partij. Dit kan een gemeente zijn, Vereniging Eigen Huis, of een bouwkundig bedrijf dat staat ingeschreven bij de Kamer van Koophandel. Essentieel is dat de maker van het rapport op geen enkele wijze direct of indirect betrokken is bij de koop, verkoop, bemiddeling, taxatie of financiering van de woning, noch banden heeft met de betrokken partijen. Het rapport dient bovendien te voldoen aan het 'Model bouwkundig rapport' van NHG en mag maximaal twaalf maanden oud zijn.
Belangen en drijfveren: wie profiteert?
De bouwkundige keuring dient meerdere belangen, die soms uiteenlopen. Voor de koper is het een instrument voor risicobeperking, het verkrijgen van transparantie en een basis voor onderhandeling. Een realistisch beeld van de staat van het huis voorkomt financiële tegenvallers die diep kunnen ingrijpen in het budget. Voor de geldverstrekker en de NHG zelf dient de keuring als waarborg tegen onvoorziene risico’s. Een woning met structurele gebreken of een enorme onderhoudspotentie is immers een risicovoller onderpand.
De verkoper heeft er belang bij een soepele verkoop te realiseren. Een keuring kan de verkoopprijs beïnvloeden, maar ook het vertrouwen van potentiële kopers vergroten. In een competitieve markt kan een bouwkundig rapport dat inzicht geeft in de staat van de woning, de onderhandelingspositie van zowel koper als verkoper versterken en onduidelijkheden wegnemen, wat onnodige vertraging of zelfs het afbreken van de koop voorkomt.
