De verwachting dat een aannemer direct aan de slag gaat en pas na voltooiing van het werk betaald krijgt, staat haaks op de financiële realiteit in de bouwsector. Opdrachtgevers staan dan voor de vraag: welk voorschot is redelijk, en hoe zorg ik ervoor dat mijn aanbetaling niet verdwijnt bij een onverhoopt faillissement of een project dat stagneert? De angst voor het kwijtraken van een aanbetaling is reëel, omdat het geen wettelijke verplichting is om vooruit te betalen, tenzij contractueel overeengekomen.
De financiële en technische noodzaak van een voorschot
Aannemers vragen doorgaans een voorschot om diverse, valide redenen die direct voortvloeien uit de aard van bouwprojecten. De meest directe aanleiding is de financiering van materialen. Voordat er een steen is gelegd, moeten vaak aanzienlijke bedragen worden geïnvesteerd in bouwstoffen zoals cement, hout, isolatiemateriaal of specifieke kozijnen. Dit voorfinancieren van materialen, inclusief de voor te schieten btw, kan een zware wissel trekken op de cashflow van een aannemer, zeker bij grotere projecten. Daarnaast dient een voorschot als financiële zekerheid: het toont wederzijdse betrokkenheid bij het project en dekt de initiële kosten voor planning, projectmanagement en het mobiliseren van personeel en materieel. Voor veel aannemers is een aanbetaling simpelweg essentieel om de operatie te kunnen starten en risico's te spreken.
Wat is een 'redelijk' voorschot en de juridische kaders
De term 'redelijk' is subjectief, maar de praktijk biedt enige richtlijnen. Hoewel er in Nederland geen wettelijk maximum geldt voor aanbetalingen bij diensten, in tegenstelling tot producten waar een maximum van 50% van toepassing kan zijn, variëren voorschotten in de bouw doorgaans van 10% tot 30% van de aanneemsom. BouwGarant adviseert bijvoorbeeld maximaal 10% van de totale aanneemsom te betalen, en dan pas wanneer de startdatum van de bouw nadert. Voor projecten die onder de Belgische Wet-Breyne vallen (voor nieuwbouw of totaalrenovatie met een algemene aannemer), mag het voorschot zelfs niet meer dan 5% van het totaalbedrag bedragen.
De hoogte van het voorschot is primair een kwestie van contractuele vrijheid tussen opdrachtgever en aannemer. Dit betekent dat de overeengekomen betalingsmodaliteiten, inclusief voorschotten, zorgvuldig in de offerte en het uiteindelijke contract moeten worden vastgelegd. Algemene voorwaarden, zoals de Uniforme Administratieve Voorwaarden (UAV 2012) voor professionele projecten of de Consumentenvoorwaarden voor consumenten, regelen de rechten en plichten rondom betalingen. De UAV 2012, bijvoorbeeld, specificeert dat termijnstaten maandelijks worden opgesteld en de opdrachtgever 30 dagen heeft om na goedkeuring te betalen.
Risico's en praktische beschermingsmechanismen
Het betalen van een voorschot brengt ontegenzeggelijk risico's met zich mee voor de opdrachtgever. Het grootste risico is dat de aannemer failliet gaat voordat de werkzaamheden zijn gestart of voltooid, waardoor de aanbetaalde gelden moeilijk of niet terug te vorderen zijn. Ook een slechte uitvoering of het niet correct leveren van materialen kan problematisch zijn als het geld al vooruit is betaald.
Om deze risico's te mitigeren, zijn er concrete stappen die opdrachtgevers kunnen nemen:
1. Stel duidelijke, gedetailleerde contractuele afspraken op. Zorg dat het contract een helder betaalschema bevat, gekoppeld aan verifieerbare voortgangsmomenten van het werk. Dit kunnen fasen zijn zoals 'fundering gereed', 'ruwbouw waterdicht' of 'installaties aangebracht'. 2. Hanteer gefaseerde betalingen. Betaal niet het volledige voorschot in één keer, maar in termijnen die overeenkomen met de daadwerkelijke vordering van het werk en de levering van specifieke materialen op de bouwplaats. Een architect of onafhankelijke deskundige kan deze voortgang controleren voordat een termijn wordt vrijgegeven. 3. Overweeg een bankgarantie of een escrowrekening. Een bankgarantie biedt zekerheid dat de bank een bepaald bedrag uitbetaalt als de aannemer zijn verplichtingen niet nakomt, hoewel dit vaak alleen bij grote projecten wordt ingezet. Een escrowrekening, beheerd door een neutrale derde partij, houdt de aanbetaling vast en geeft deze pas vrij wanneer vooraf afgesproken mijlpalen zijn bereikt en geverifieerd. Dit biedt een veiligheidsnet voor beide partijen. 4. Voer een grondige achtergrondencontrole uit op de aannemer. Vraag referenties op, controleer keurmerken en waarborgfonds-aansluitingen (zoals BouwGarant), en onderzoek de financiële gezondheid van het bedrijf via bijvoorbeeld de Kamer van Koophandel of gespecialiseerde diensten. 5. Houd een retentiebedrag in. Een veelvoorkomende praktijk, vooral bij consumentencontracten voor nieuwbouw, is het storten van een bedrag van maximaal 5% van de aanneemsom in depot bij een notaris voor een periode van drie maanden na oplevering. Dit bedrag dient als zekerheid voor de afhandeling van eventuele opleverpunten en verborgen gebreken.
Een praktijkvoorbeeld illustreert het belang van deze strategieën. Bij een grote verbouwing van een woning kwam de opdrachtgever met de aannemer overeen dat de eerste 20% aanbetaling pas zou plaatsvinden nadat de bouwvergunning onherroepelijk was en de aannemer bewijs van aankoop van de benodigde funderingsmaterialen kon overleggen, met levering op de bouwplaats binnen een week. Door deze strikte voorwaarde, gekoppeld aan een duidelijk betaalschema voor de resterende termijnen op basis van bouwfases, werd voorkomen dat een aanzienlijk bedrag verdween toen de aannemer zes weken later onverwacht failliet ging. De materialen waren reeds geleverd en de aanbetaling dekte precies deze kosten, waardoor de opdrachtgever relatief schadeloos een nieuwe aannemer kon contracteren.
Kortom, hoewel een aanbetaling in de bouwsector een gangbare praktijk is, is het geen automatisme. Door proactief te onderhandelen, alles nauwgezet schriftelijk vast te leggen en te kiezen voor beschermingsmechanismen zoals gefaseerde betalingen of een escrowrekening, kan de opdrachtgever zijn positie aanzienlijk versterken en de financiële risico's effectief beheersen.
