De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb), per 1 januari 2024 gefaseerd in werking getreden, markeert een significante verschuiving in de Nederlandse bouwsector. Waar decennia lang de gemeente de bouwkwaliteit vooraf toetsen, ligt de verantwoordelijkheid nu primair bij de aannemer en het toezicht bij een onafhankelijke kwaliteitsborger. Deze nieuwe realiteit belooft een verbetering van de bouwkwaliteit, maar stelt tegelijkertijd aannemers en opdrachtgevers voor nieuwe juridische, technische en financiële uitdagingen die verder reiken dan de traditionele oplevering.
Verzwaarde Aansprakelijkheid Een Nieuw Juridisch Kader
Een van de meest ingrijpende wijzigingen is de aanscherping van de aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering. Tot voor kort was een aannemer niet meer aansprakelijk voor gebreken die de opdrachtgever redelijkerwijs had kunnen ontdekken bij de oplevering, wat de opdrachtgever een onderzoeksplicht oplegde. Met de Wkb is artikel 7:758 van het Burgerlijk Wetboek (BW) aangepast. Het nieuwe lid 4 bepaalt dat de aannemer nu ook aansprakelijk is voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Dit betekent dat het moment van oplevering minder bepalend is voor de aansprakelijkheid dan voorheen. Voor consument-opdrachtgevers is deze bepaling van semi-dwingend recht; er kan niet ten nadele van hen worden afgeweken. Voor professionele opdrachtgevers is afwijking wel mogelijk, mits dit uitdrukkelijk in de overeenkomst is opgenomen. Deze verzwaring dwingt aannemers tot een fundamenteler interne kwaliteitsborging en een gedegen documentatie van het bouwproces.
De Rol van de Onafhankelijke Kwaliteitsborger
Centraal in het nieuwe stelsel staat de kwaliteitsborger, een onafhankelijke deskundige partij die toeziet op de naleving van de bouwtechnische eisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Anders dan de gemeente, die voorheen vooraf toetste en tijdens de bouw toezicht hield, beoordeelt de kwaliteitsborger gedurende het bouwproces en achteraf of het bouwwerk aan de wettelijke eisen voldoet. De taken van de kwaliteitsborger omvatten een risicoanalyse vooraf, het opstellen van een borgingsplan met controles tijdens de bouw, toetsing en toezicht op de uitvoering, het verzamelen van bewijsstukken in een kwaliteitsdossier en uiteindelijk het afgeven van een verklaring van oplevering. Deze verklaring is essentieel, want zonder een positieve verklaring kan het bouwwerk niet gereed worden gemeld bij het bevoegd gezag, en mag het zelfs niet in gebruik worden genomen. De kwaliteitsborger moet onafhankelijk zijn, wat betekent dat hij op geen enkele manier organisatorisch, financieel of juridisch betrokken mag zijn bij het bouwproject.
Opleverdossier Meer dan een Formaliteit
Een cruciaal element van de Wkb is het verplichte opleverdossier, dat de aannemer bij oplevering aan de opdrachtgever moet overhandigen. Dit dossier dient aan te tonen dat de aannemer de overeenkomst is nagekomen en dat het bouwwerk voldoet aan de geldende bouwtechnische voorschriften. Het bevat onder meer de resultaten van de risicobeoordeling, het borgingsplan, de uitgevoerde controles en inspecties, foto's, certificaten, testresultaten en een as-built documentatie. De inhoud en zorgvuldigheid van dit dossier zijn van direct belang voor de aannemer om zich te kunnen verweren tegen claims over gebreken die na oplevering worden ontdekt. Het opstellen van een deugdelijk opleverdossier vergt een gestructureerde aanpak van kwaliteitsborging gedurende het hele bouwproces.
Financiële en Praktische Impact
De invoering van de Wkb heeft financiële gevolgen voor alle betrokken partijen. Voor gemeenten vervalt de wettelijke grondslag voor het heffen van leges voor de technische toetsing van bouwwerken in gevolgklasse 1, wat budgettaire consequenties heeft. Voor aannemers en opdrachtgevers komen er echter nieuwe kosten bij, met name voor de inschakeling van de kwaliteitsborger. Daarnaast leiden de strengere eisen aan interne kwaliteitsborging en documentatie tot een toename van de administratieve lasten. Deze lasten kunnen echter deels worden gecompenseerd door een vermindering van faalkosten op lange termijn en een hogere bouwkwaliteit. Praktische hulpmiddelen zoals de ISSO Praktijkprotocollen kunnen aannemers ondersteunen bij het aantoonbaar maken van de uitvoeringskwaliteit 'as built', wat het werk van de kwaliteitsborger kan vergemakkelijken en het aantal benodigde steekproeven kan verminderen. Het parkeren van 5% van de aanneemsom bij de notaris door consument-opdrachtgevers blijft bestaan, maar de vrijgave ervan is nu expliciet gekoppeld aan het verhelpen van gebreken, wat de positie van de consument verder versterkt.
Gefaseerde Invoering en Toekomstperspectief
De Wkb is per 1 januari 2024 ingegaan, maar de invoering vindt gefaseerd plaats. In de eerste fase geldt de wet voor nieuwbouw van bouwwerken in gevolgklasse 1, zoals grondgebonden woningen en kleinere bedrijfspanden. Het privaatrechtelijke deel, waaronder de verruimde aansprakelijkheid en het opleverdossier, geldt direct voor alle bouwwerken. De reden voor deze gefaseerde aanpak is om alle betrokken partijen, waaronder bouwbedrijven en gemeenten, de kans te geven ervaring op te doen met de nieuwe werkwijze. De eerste monitoringsrapportage over de Wkb laat zien dat er nog onvoldoende praktijkervaring is voor definitieve conclusies, al zijn er positieve geluiden over verbeterde bouwkwaliteit, naast signalen van toegenomen administratieve lasten. De sector zal de komende jaren de volle potentie van de Wkb moeten benutten door samenwerking en voortdurend leren, met als uiteindelijke doel duurzamere, efficiëntere en kwalitatief betere gebouwen.
Gebruikte bronnen
- https://www.yur.nl/wet-kwaliteitsborging-bouwen/
- https://www.aaff.nl/artikelen/aannemer-aansprakelijk-voor-gebreken-onder-de-wet-kwaliteitsborging-voor-het-bouwen
- https://projectbureaucg.nl/rol-kwaliteitsborger-wkb/
- https://iplo.nl/regelgeving/regels-voor-activiteiten/technische-bouwactiviteit/kwaliteitsborging/kwaliteitsborger/
